Husordensregler og vedtekter

gramo-vedtekter-ikon

                                          HUSORDENSREGLER FOR

                                BILLINGSTADLIA BOLIGSAMEIE III

 

Vedtatt på møtet 1.11.2006 med endringer vedtatt på årsmøtet 26.3.2019.

  1. FORMÅL

Ordensreglene har til hensikt å skape gode forhold innen sameiet og mellom naboer, samt sikre god husorden, sikkerhet og forsvarlig behandling av eiendommen.

Generelt gjelder sameiets vedtekter og Lov om eierseksjoner av «LOV-2017-06-16-65».

  1. ORDEN OG BRUK AV FELLESAREAL

Beboerne oppfordres til å verne om fellesarealene og medvirke til at området holdes ryddig og pent.

Generell orden

  • Felles uteområde, trappeoppgang, korridorer og fellesrom skal ikke benyttes til oppbevaring av gjenstander som tilhører den enkelte beboer.
  • Pyntegjenstander det er enighet om i etasjen og som henges på veggen tillates. Ta en ny diskusjon når det kommer nye beboere.
  • Balkonger og uteområder må brukes på en slik måte at virksomheten ikke virker sjenerende for andre, f.eks. med hensyn til støy, risting av tepper osv.
  • Det tillates kun bruk av gass- eller elektrisk grill.
  • Beboere må påse at alle dører til fellesrom, kjeller o.l. er låst og lyset slukket. Styret kan bestemme at dør mellom garasje og trappegang ikke skal låses.
  • Sykler settes i sykkelrom i kjeller og i stativ på fellesområder så langt plassen tillater.
  • Barnevogner, kjelker, akebrett, trehjulssykler etc. plasseres i den enkeltes private sportsbod (kjellerbod).

 Orden i felles garasje, parkering

  • All parkering skal skje på oppmerkede biloppstillingsplasser, på en slik måte at man ikke er til hinder for annen trafikk eller parkerende. Da det er trangt i parkeringskjelleren, må bilens størrelse tilpasses den plassen man disponerer. Alle må bidra med gangplass mellom bilene. Hver plass er 2,4/2,3 m bred og 4,75 m lang.
  • MC og mopeder parkeres på garasjeplass eller på anvist sted. Sykler kan også parkers på privat garasjeplass.
  • Private eiendeler som tillates oppbevart på egen oppstillingsplass, omfatter kun ting som naturlig hører med til bil/mc, f.eks. sommer- og vinterhjul. Oppbevaring skal bare skje på egen plass og skal ikke være til fare eller sjenanse for fellesskapet. Bil pluss oppbevarte gjenstander skal ha plass innenfor oppmerket felt.
  • Beboere kan bare i særlige tilfeller parkere på gjesteplassene. Parkeringstillatelse fra styret skal da ligge synlig i bilen.

 Orden pålagt i brannforskrift

  • Det er krav om frie rømningsveier fra alle områder hvor folk oppholder seg. Det skal derfor ikke hensettes personlige eiendeler i noen fellesarealer. Frie rømningsveier innebærer at man skal kunne rømme i mørket (blinde) uten å snuble i eller støte mot diverse pynt, hensatte gjenstander etc.
  • Brannforskriften tillater ikke at det oppbevares brennbar væske i leilighetene, fellesarealer eller på parkeringsplassen utover det forskriften definerer som tillatt. Se også punkt om gass nedenfor.
  • Alle dører mellom felles etasjegang og trappegang, samt mellom trappegang og garasje er branndører og skal være lukket. Det er ikke tillatt å sette disse dørene i åpen stilling.
  • Alle er pliktige til å påse at det er minst ett brannslukningsapparat eller en tilkoblet brannslange i leiligheten. Brannslukningsapparat skal fungere (sjekk bruksanvisning). Slangen skal rekke gjennom hele leiligheten.
  • Alle må sørge for at det minst er én røkvarsler i leiligheten som fungerer. Husk å skifte batteri. Røkvarsleren skiftes hvert tiende år.
  • Alle må sette seg inn beredskapsplanen for boligsameiet.
  1. STØY

Det skal være ro i sameiet mellom kl. 23.00 og kl. 07.00. Unntak kan skje i spesielle tilfeller, og naboer skal da alltid varsles på forhånd. Den enkelte oppfordres til å ta alminnelig hensyn.

Arbeid med vedlikehold og utbedringer skal avsluttes før kl. 22.00 på hverdager og kl. 20.00 på lørdager, søndager og helligdager. Tilsvarende arbeid får ikke starte før kl. 10.00 på lørdager, søndager og helligdager. Ved større arbeider skal naboer varsles.

  1. DYREHOLD

Lufting av dyr må skje under kontroll. Eventuelle etterlatenskaper er dyreeiers ansvar og skal fjernes umiddelbart. Dyr som er til ulempe for andre beboere må ikke holdes i leilighetene. Dyreeiere må påse at poter og pels rengjøres tilstrekkelig etter lufting. For øvrig vises til kommunale båndtvangsregler for hund.

  1. GASS

Beboer med gasspeis

  • Eier av fastmontert ildsted plikter å tilrettelegge for årlig service og kontroll. Denne bestilles av huseierforeningen en gang pr. år. Beboer får oppgitt når service skal foretas og er ansvarlig for at leiligheten er tilgjengelig på angitt tidspunkt.
  • Bruker plikter å studere monterings- og bruksanvisning før apparat og anlegg tas i bruk.
  • Alle må være på vakt mot gasslekkasjer. Alle skal kjenne til hvor kran for gasstilførsel til leiligheten er plassert og hvor nøkkel til skapet befinner seg. Se beredskapsplanen.
  • Vær oppmerksom på at propan er tyngre enn luft og vil ved en lekkasje samles på laveste punkt. Propangass kan kjennes på lukten.

Beboer med gassgrill

  • Har du gassgrill, sjekk slanger, koblinger og pakninger jevnlig. Bytt ut hvis det er tegn til lekkasje. Slanger har datostempling.
  • Dersom du har grill med lokal gassbeholder, er det kun tillatt å oppbevare to stk. beholdere i boligenheten inkl. på balkong.
  • Det er ikke tillatt å oppbevare propanflasker i kjeller under terreng.
  • Flaskene skal oppbevares stående på stabilt underlag.
  • Sørg for god lufting på terrasser/balkonger hvor det oppbevares gass eller hvor rør for avgass fra gasspeis kommer ut.
  1. SØPPEL/AVFALL
  • Det er regler for kildesortering av avfall i Asker kommune, som alle plikter å sette seg inn i og følge. I sameiets søppelrom er det oppslag som forklarer hvorledes søppel skal pakkes og sorteres.
  • Det er ikke tillatt å legge avfall som er definert som farlig avfall i noen av containerne. Slikt avfall hentes av Miljøbilen to ganger i året, vår og høst. Se oppslag i Miljøhuset.
  • Avfall/ting etc. skal ikke hensettes i søppelrommet. Alt som lovlig kan kastes i avfallet, skal plasseres i en av containerne.
  • Større avfall/ting må fraktes til et avfallsdeponi, f.eks. Yggeset.
  1. VANN/AVLØP
  • Ikke la vannkraner stå og renne. Pass spesielt på at toalett som lekker blir reparert. Vi betaler vann og avløp etter målt forbruk.
  • Gjør deg kjent med hvor stoppekranen til din leilighet er plassert.
  • Skal du være borte fra leiligheten i en lengre periode, skal du stenge hovedkranene til leiligheten (en for kaldtvann og en for varmtvann). Disse sitter bak en liten luke på badet.
  • Har du hage og ønsker å vanne i tørre perioder, må Asker kommunes regler for hagevanning følges (datovanning og krav om at slange frakobles når vanning ikke er tillatt).
  • Du er pliktig til å holde vannlåsene åpne og kontrollere/rense dem en gang pr. år. Merk at det også kan være vannlås i avløpet fra vaskemaskinen.
  • Ikke hell fett i avløpet. Det kan tette røret og gi vannskader i andre leiligheter.
  1. LYS OG VARME I FELLESOMRÅDET
  • Slukk lyset i bodområdet når du forlater det.
  • Ikke la panelovner stå på i sommerhalvåret. Om vinteren kan ovnene settes på, men sett termostaten noen grader lavere enn det du har inne, f.eks. +18°
  • I fellesgangene i hver etasje lar vi lyset stå på hele døgnet.
  1. HEIS

Heisen er en god, men kostbar hjelper. Bruk den med forsiktighet. Ikke la barn leke i heisen.

Dersom heisen stopper og noen sitter fast i heisen, kan et av styremedlemmene åpne heisdørene og hjelpe vedkommende ut.Har du med deg mobilen, kontakt et styremedlem direkte. Er du uten mobil, kontakt Kone via knapp i heisen. Kone har telefonnummer til styret og kan formidle kontakt. Eventuell hjelp fra servicepersonell fra Kone kan ta tid.

Det er bare styremedlemmer som skal bestille service på heisen.

 

  1. DØRTELEFON

Vær påpasselig med å henge telefonrøret riktig på plass etter bruk. Dersom forbindelsen ikke brytes ved at telefonrøret henges feil, vil anlegget ikke fungere for noen i oppgangen.

 

  1. BRANNALARM
  • Brann må meldes på telefonnummer 110. Vår lokale brannalarm går ikke automatisk videre til brannvesenet.
  • Lokal brannalarm utløses ved å trykke på knappen ved utgangsdøren eller den utløses automatisk.
  • Når lokal brannalarm er utløst, startes brannviften i oppgangen som trykksetter denne samt fellesgangen i hver etasje, slik at røyk fra brann i en leilighet ikke så lett skal trenge ut i etasjegang og trappegang. Ved evakuering skal du lukke alle dører, men ikke låse dør til leilighet hvor det brenner.
  • Falsk alarm kan avstilles på panelet ved inngangen til garasjen i oppgang i nr. 1 og nr. 7.
  • Gjør deg kjent med beredskapsplanen for sameiet.

 

  1. VENTILASJON

Ventilasjon i leilighetene

  • Det er felles ventilasjonsanlegg basert på felles vertikale kanaler med avtrekksvifte på taket.
  • Friskluft tas inn gjennom ventiler i yttervegg i den enkelte leilighet, og suges ut gjennom ventil på kjøkken og bad til felles ventilasjonskanal.
  • For at anlegget skal fungere, må friskluftsventilene være åpne og disse må rengjøres med jevne mellomrom.
  • Avtrekket på kjøkkenet har to trinn tilsvarende liten og stor åpning mot felles avtrekkskanal. For at avtrekket skal fungere, er det viktig at filteret rengjøres regelmessig for fett og annen forurensning. Det er ikke tillatt å ta bort filteret, da dette vil medføre at fettet kommer inn i ventilasjonskanalen.
  • Avtrekket på badet reguleres automatisk mellom to trinn avhengig av fukten i rommet.
  • Det er ikke tillatt å endre på anlegget ved f.eks. å installere vifter i avtrekkene. Dersom en ønsker ny kjøkkeninnredning, må avtrekk med tilsvarende funksjon uten vifte velges.

 

Ventilasjon i garasje og boder

  • Anlegget skal kun betjenes av styret.
  • Friskluft tilføres via et ventilasjonsaggregat som varmer opp uteluften til +16°C før den tilføres bodområdet. Fra bodområdet føres luften via garasjen og ut.
  • I garasjen er det montert CO2føler som ved høy verdi øker luftavtrekket.

 

  1. ANTENNER/PARABOL

Det er ikke anledning for den enkelte beboer til å sette opp separate antenner på balkonger og terrasser.

  1. ANSVAR

Beboere er selv ansvarlige for skader de påfører eiendommen.

  1. KLAGER

Henvendelser til styret om brudd på husordensreglene må skje skriftlig.

Bruk vår e-postadresse: post@bbs3.no

  1. ANNET

Meldinger fra styret til beboerne ved rundskriv eller oppslag, skal gjelde på samme måte som husordensreglene.

Se sameiets hjemmeside: https://bbs3.noeller beboerbrev fra styret.


paragraf

                 VEDTEKTER FOR BILLINGSTADLIA BOLIGSAMEIE III

Vedtatt på konstituerende sameiermøte 14.6.2006, med endringer av 30.12.2017, 20.3.2018 og 26.3.2019.

  1. Navn

Boligsameiets navn er Billingstadlia boligsameie III.

  1. Eierforhold

Sameiet består av 66 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner (garasjeplasser som ikke inngår i de øvrige bruksenheter) på gnr. 39, bnr. 453 i Asker kommune. Hver seksjon består av én sameieandel tilsvarende sameiebrøken med tilknyttet enerett til bruk av en bestemt bruksenhet.

Bruksenheten består av

  • bolig med tilhørende balkong/terrasse/uteareal
  • biloppstillingsplass i garasjekjeller
  • sportsbod

i henhold til tinglyst oppdelingsbegjæring, dagbokført 26. oktober 2006.

I tillegg har seksjonseierne rett til bruk av boligsameiets fellesareal, huseierforeningens fellesareal på gnr. 38, bnr 777 og bruksrett til felles biloppstillingsplasser og kjøreareal på gnr. 39, bnr. 453.

Det er ikke HC-parkering i sameiet. Det var ikke gjort vedtak etter plan og bygningsloven om slik parkering ved opprettelsen av sameiet.

For parkeringsplasser i seksjon 67 og 68 er det avtalt faste plasser.

  1. Formål

Sameiets formål er å ivareta seksjonseiernes fellesinteresser i eiendommen med tilhørende rettigheter og å sikre forsvarlig drift av eiendommen og fellesarealer, eiendeler mv.

  1. Medlemmenes rettigheter og plikter
  2. Seksjonseierne er forpliktet til å rette seg etter sameiets vedtekter, ordensregler, eierseksjonsloven LOV-2017-06-16-65, samt vedtak fattet av årsmøtet og styret. For øvrig har den enkelte seksjonseier full rettslig rådighet over sin seksjon/bruksenhet.
  3. Innvendig vedlikehold av bruksenhetene påhviler den enkelte seksjonseier fullt ut for egen regning. Vedlikeholdsansvaret regnes for
  • vann- og avløpsledninger fra og med forgreningspunktet til boligen
  • elektriske ledninger fra og med boligens sikringsskap
  • hele inngangsdøren til den enkelte bolig, vindusglass og innsiden av leilighetens vinduer.
  • tremmer, membraner, isolasjon, renhold av sluk på terrasser/balkonger.
  • se også eierseksjonsloven § 32

Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, er sameiets ansvar.

Ved manglende ytre vedlikehold hos seksjonseier, kan styret etter rimelig varsel la dette utføres for seksjonseiers regning.

Boligsameiet har pliktig medlemskap i Billingstadlia huseierforening. Styrets leder, eller den styret utpeker representerer boligsameiet i huseierforeningen.

  1. Fordeling av andel felleskostnader

Eiendommens andel felleskostnader fordeles i henhold til sameierbrøken. Unntatt fra dette er utgifter som knytter seg til den enkelte bruksenhet.

Garasjeplasser

Andel felleskostnader for garasjeplassene fordeles likt pr. plass.

TV og brebånd

Utgifter til kabel TV og brebånd fordeles likt pr seksjonseier.

Varmtvann

Avregnes etter målt forbruk. Den enkelte seksjonseier plikter å avlese måler etter styrets anmodning. Ved manglende avlesning faktureres det for foregående års forbruk pluss 20 % samt et gebyr på kr 500,-. Forskudd inkluderes i månedlige fellesutgifter.

Elbillading

Lading av elbil i sameiets garasjer tillates bare via felles infrastruktur for lading. Ladebokser, tilkoblinger etc. skal leveres og monteres av firmaet som har ansvar for driften av infrastrukturen. Installasjon og vedlikehold av ladebokser betales av den enkelte bruker. Alle øvrige drifts- og vedlikeholdskostnader betales av brukerne i fellesskap ved at det betales en kWh pris stipulert av sameiets styre. Denne prisen er satt sammen av energi- og nettledd, samt alle avgifter til staten og påslag for drift og vedlikehold. Styret skal informeres om alle tilkoblinger til anlegget.

  1. Årsmøter
  2. Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni. Innkalling og gjennomføring skal skje i henhold til eierseksjonsloven, kapittel VI.
  3. På årsmøtet har hver seksjon én stemme.
  4. Alle seksjonseiere kan velges til verv i sameiet. En seksjonseier kan nekte gjenvalg den påfølgende periode. Fraværende seksjonseiere kan velges dersom de har gitt skriftlig samtykke.
  5. Seksjonseiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt.
  6. Ordinært årsmøte skal behandle:
  • Årsmelding fra styret, samt årsregnskap
  • Budsjett
  • Valg av leder, styremedlemmer og varamedlemmer og deres godtgjørelse
  • Valg av revisor
  • Beslutte vedlikeholds- og reparasjonsarbeider som ikke kan karakteriseres som normalt årlig vedlikehold, samt iverksette påkostninger av eiendommen
  • Andre saker som nevnt i innkallingen.

Årsmøtet kan bare treffe beslutning i saker som er angitt i innkallingen.

  1. Ekstraordinært årsmøte

Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 2 seksjonseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkalling og gjennomføring skal skje iht. eierseksjonsloven, kapittel VI. 

  1. Styret
  2. Sameiet skal ha et styre bestående av 3 medlemmer og 2 varamedlemmer som velges av årsmøtet. Styrets leder velges særskilt. Styre- og varamedlemmer tjenestegjør i 2 år med mindre årsmøtet beslutter annen tjenesteperiode.
  3. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære årsmøtet i det år tjenestetiden utløper. Styret forestår den daglige drift av sameiets eiendom i samsvar med eierseksjonsloven, sameiets vedtekter, årsmøtets vedtak og ordensregler. Det skal føres protokoll som undertegnes over styrets vedtak og saker. Styrets protokoller skal sendes forretningsfører. Styret sørger for forsvarlig regnskapsførsel. Regnskapet følger kalenderåret
  4. Styret er beslutningsdyktig når 2 medlemmer møter. Sameiet forpliktes av leder og ett styremedlem i fellesskap.
  5. Styret kan, dersom ordinær drift tilsier det, regulere seksjonseiernes innbetalinger til dekning av andel felleskostnader, med en fordeling som samsvarer med vedtektenes punkt 5.
  6. Styret har fullmakt til å ansette og avsette forretningsfører.
  7. Styret fungerer som valgkomité, eller det kan opprette en egen valgkomité.
  8. Styret plikter å holde samtlige bygninger og eventuelt felles utstyr fullverdiforsikret.
  9. Styret kan utarbeide forslag til ordensregler, samt regler for felles uteareal. Ordensreglene vedtas og endres med alminnelig flertall av de avgitte stemmer i årsmøtet.
  10. Salg / Utleie

Ved salg og fremleie skal styret og forretningsfører skriftlig underrettes. Dette gjelder også ved utleie/utlån av garasjeplass. Styret skal til enhver tid kjenne identiteten til de som benytter garasjeplasser og i den forbindelse har nøkler til sameiet. Dersom en seksjonseier leier ut sin bolig eller garasjeplass skal hun/han påse at leietaker skriftlig forplikter seg til å følge sameiets vedtekter, ordensregler og vedtak av årsmøter og styret.

For eiere i sameie III er andeler i garasjeseksjon SN nr. 67 og 68 registrert med eiers navn i grunnboken. Selges bolig med ekstra garasjeplass i disse seksjoner må det utstedes skjøte både på bolig og andel i garasjeseksjonen.

Forretningsfører gis rett til å avkreve ny seksjonseier et gebyr for sitt arbeid i forbindelse med eierskifte.

  1. Vedlikehold, drift

Seksjonseierne har plikt til å være med på å dekke andel felleskostnader, jfr. pkt. 5. Andel felleskostnader betales forskuddsvis den 1. i hver måned.

Andel felleskostnader omfatter bl.a. forsikring, offentlige skatter og avgifter, levering av varmt vann, kostnader i forbindelse med drift og vedlikehold av fellesarealer, veier, parkeringsplasser, anlegg og bygninger, honorarer og drift av Billingstadlia huseierforening. Sameiet kan legge opp fond til vedlikehold, jfr. eierseksjonsloven § 29.

  1. Bygningsmessige arbeider/endringer

Oppsetting av markiser, utvendige persienner, utvendige lamper og parabolantenne eller lignende på byggets fasade, kan kun skje etter forutgående godkjennelse og vedtak av styret.

  1. Endring av vedtektene

Endring av sameiets vedtekter kan besluttes av årsmøte med minst 2/3 av avgitte stemmer.

  1. Billingstadlia huseierforening

Billingstadlia boligsameie III er pliktig medlem av Billingstadlia huseierforening sammen med Billingstadlia boligsameie I og II. Huseierforeningen har ansvar for sameienes utendørs fellesarealer, gnr 38, bnr 777 og fellesanlegg for gass og felles areal for parkering på gnr 38, bnr 453.

Kostnader vedrørende drift og vedlikehold i huseierforeningen fordeles mellom sameiene forholdsmessig etter antall boliger. Fordelingsnøkkelen er som følger:

Sameie I: 56/157 = 35,669 %, Sameie II: 35/157 = 22,293 %, Sameie III: 66/157 = 42,038 %. Sameiene utlikner sine respektive kostnader gjennom fellesutgiftene.

Gassanlegg

Huseierforeningen fakturerer den enkelte bruker direkte.

Forbruk av gass faktureres etter måleravlesning to ganger pr. år. Brukere har plikt til å lese av sin måler når dette kreves. Ved manglende avlesning faktureres samme volum som i tilsvarende periode året før pluss 20 % samt et gebyr på kr. 500,-.

Alle øvrige kostnader vedrørende gassanlegget så som, service på fellesanlegget, vedlikehold av fellesanlegget, forsikringer, administrasjon, etc. deles likt på brukerne og faktureres to ganger pr år sammen med forbruk av gass. Service på eget ildsted viderefaktureres den enkelte bruker.

Bruker av ildsted plikter å få utført periodisk lovbestemt service på ildstedet.

Ved tilkobling til anlegget kan huseierforeningen bestemme at det skal betales en tilkoblingsavgift. Nye brukere betaler alle kostnader ved tilkoblingen. Tidligere brukere som har vært frakoblet og ønsker ny tilkobling skal betale halv tilkoblingsavgift samt foreta full service og eventuell nødvendig utbedring av sitt anlegg. For nye settes tilkoblingsavgiften til kr. 10 000,-.

Garasjeseksjon nr. 68 i sameie III

Huseierforeningen er ved tinglyst erklæring tillagt drift og vedlikehold av denne seksjonen. Dette er etter avtale overlatt sameie III. Alle som har andeler i denne seksjonen plikter å rette seg etter vedtekter og ordensregler i sameie III. Seksjonen har en stemme ved årsmøte i sameie III.

  1. Tvister

Eventuelle tvister avgjøres av de ordinære domstolene. Partene vedtar eiendommens verneting som verneting ved tvister som gjelder eiendommen.

  1. Kommunikasjon med seksjonseiere

Kommunikasjon mellom sameie og seksjonseiere kan skje elektronisk med mindre seksjonseier velger å reservere seg mot denne type kommunikasjon. Reservasjon må skje skriftlig.

Det er seksjonseiers ansvar at forretningsfører og styre til enhver tid har korrekte personopplysninger, adresse og annen kontaktinformasjon.

  1. Lov om eierseksjoner

Lov om eierseksjoner LOV-2017-06-16-65 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke annet følger av disse vedtekter.